Louer sa maison on son appartement

Vendre son terrain

Infos juridiques :

- plomb
- amiante
- termites
- lois carrez
- droit de retractation de l'acquéreur
- terrain à batir
- sécurité des piscines

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LOUER SA MAISON OU SON APPARTEMENT

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Je suis propriétaire et je désire louer une maison  ou un appartement, que dois-je faire ? Vous avez deux possibilités :

1 - Intervenir seul, c’est-à-dire :
Définir quelle sera la meilleure opération  pour moi :
location en  vide (longue durée),
location  saisonnière,
ou location en  meublé.

Tout dépendra :
du marché local, en fonction de l’offre et de la demande,
du type de logement que je possède,
de son confort,
de sa taille,
de la durée pendant laquelle je destine ce bien à la location (week-end, semaine, année),
de la rentabilité espérée….

     Définir quels seront les équipements nécessaires en fonction du type de location choisi et des obligations qu’ils imposent.
Mon logement est-il décent ?
Mon logement est-il bien équipé ?
Qui paie quoi ?

  Effectuer  les démarches de recherche du locataire, de mise en place et de suivi au jour le jour,  c’est-à-dire :
effectuer les recherches de locataires (prévoir un budget pub),
se rendre disponible pour faire visiter de nombreuses fois le bien à louer, 
étudier  la  solvabilité  des locataires (demande de pièces justificatives),
lors de la mise en place, établir un constat  d’état des lieux précis et le contrat de bail,
prévoir, si nécessaire, l’intervention d’un cautionnaire,
récupérer tous les mois les règlements, établir une quittance de loyer,
intervenir auprès des artisans, si nécessaire, pour les menues réparations,
 intervenir auprès d’un huissier en cas de soucis, etc…

2 - Se faire aider :
Par un professionnel de l’immobilier qui pourra,  après visite des lieux, vous guider en vous proposant une étude personnalisée afin de bien définir la meilleure option (location saisonnière, meublée, à l’année) en fonction :

de votre logement
sa taille (nombre de chambres,  nombre de salles de bains, garage simple/double, jardin…. .etc.)
sa situation (distance mer, lac, golf, distance commodités, école, grande surface….), 
son confort(terrasse, double vitrage, type de chauffage, cheminée, cuisine équipée….) 
de vos priorités (rentabilité, retraite, placement, fiscalité…)
de votre volonté (long terme, court terme, logement accessible…

ATTENTION, le logement correspond-il aux critères de décence ? 

Ce conseiller vous guidera aussi  pour définir, en fonction du type de location choisi  (vide, meublée, etc.…), les travaux à effectuer  (confort et isolation, norme chauffage et électricité,  etc…..) et les équipements à apporter  (chauffage,  antenne TV, électroménager,  ventilation, etc….)

Vous allez profiter de son expérience et de sa compétence dans :

la recherche vos locataires (publicité locale et Internet, visites de biens, etc…)
l’étude de solvabilité (demande de justificatif, bulletins de salaire, impôts, demande de cautionnaire si nécessaire, etc.. ).
la mise en place  du locataire (établir un constat  d’état des lieux précis  et le contrat de bail, changement des compteurs eau, gaz, électricité,  etc…)

Si vous le désirez, pour une plus grande SERENITE et SECURITE, vous pourrez confier la gérance immobilière à votre agent immobilier. Celui-ci s’occupera, entre autre, de récupérer tous les mois les règlements auprès des locataires, de faire intervenir des professionnels pour les petites réparations et l’entretien courant (peinture, espace verts…), et surtout vous assistera en cas de souci (non paiement, départ anticipé, etc….).
 Dans ce cas, votre agent immobilier pourra vous proposer du SERVICE PLUS FNAIM. Ce système qui est optionnel dans le cadre de la gérance, vous apportera, si vous le choisissez, plusieurs avantages :

PROTECTION contre la DEFAILLANCE DU LOCATAIRE
DONNE au propriétaire une GARANTIE DE RESULTAT et non de MOYEN
SECURISE dans vos placements immobiliers
SECURISE dans le remboursement des crédits  (travaux, crédit personnel….)

Les HONORAIRES COMPLEMENTAIRES sont DEDUCTIBLES en totalité.
Le propriétaire profite d’un CONTENTIEUX GRATUIT ainsi que d’une PROTECTION JURIDIQUE.

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VENDRE SON TERRAIN

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Je dispose d’un terrain que je voudrais vendre, mais je ne sais pas comment faire ?

  Il faudra tout d’abord savoir si celui-ci est constructible et dans quelle mesure.

Comment le savoir ?

Il faudra, dans un premier temps, consulter le POS ou le PLU (plan d’occupation des sols,  plan local d’urbanisme, selon les communes). Si votre terrain se trouve dans une zone urbanisée, il vous faudra déposer un certificat d’urbanisme afin de  répondre aux questions suivantes :
le terrain est-il desservi par les réseaux publics ? Possède t-il une voie d’accès ? Quelle surface  maximum pourra avoir la construction ?
Il faudra  aussi déterminer la façon de détacher ladite parcelle afin que celle ci soit le plus possible mise en valeur.

Où faut il s’adresser pour déposer un certificat d’urbanisme ?

Soit auprès de la mairie où se situe votre terrain,  soit par l’intermédiaire d’un géomètre qui exécutera les démarches à votre place, soit  auprès d’une agence immobilière qui fera les démarches pour vous et vous conseillera..

Quelles sont les pièces à fournir ?

Il existe deux type de certificat d’urbanisme :

Le premier répondra au droit à l’urbanisme applicable au terrain et vous renseignera sur : les règles du plan local d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et les participations d’urbanisme ; sur l’état des équipements publics (voie réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront ce terrain (articles L.410 alinéa 1 et R.410-12 du code de l’urbanisme).

Le second type de certificat d’urbanisme reprend les informations du premier mais précise, en plus, si le terrain concerné peut être ou non utilisé pour la réalisation de l’opération que vous projetez (articles L.410-1 alinéa 2 du code de l’urbanisme). Il vous faudra  fournir un plan de masse dans une échelle comprise entre 1/500ème et 1/5000ème, un plan de situation dans une échelle comprise entre 1/5000ème et 1/25000ème, renseigner les références cadastrales et les sections, notice descriptive du projet, donner le cas échéant l’état des constructions existantes s’il y en a sur le terrain, etc. …

Est-ce gratuit ?

Oui, le dépôt de certificat d’urbanisme par lui même est gratuit. Cependant, si vous faites appel à un géomètre, les démarches exécutées vous seront facturées.

Ensuite sur quelles bases se fixe- t-on  pour déterminer le prix de vente ?

Le prix de vente est déterminé selon plusieurs facteurs. Ce n’est pas obligatoirement  un prix au mètre carré, mais plutôt par rapport à une parcelle dans son ensemble et son contexte. En effet, cela va dépendre  de sa  configuration,  si elle est viabilisée ou non (eau, électricité, tout à l’égout), de son environnement (cadre, nuisances sonores, arboré, isolé etc…), de l’offre et  de la demande dans votre secteur,  des  plus dont dispose votre terrain (calme, proximité commodité, etc. …) ; autant d’éléments  qui permettront de donner une valeur à votre bien.

Cela me semble bien compliqué. Peut-on se faire aider ?

En effet, l’estimation par un professionnel de l’immobilier  permet d’évaluer avec suffisamment de  précision la valeur marchande de votre bien, la façon de le découper et d’éviter les petits pièges communs,  de réaliser les démarches administratives et de vous mettre en relation avec les entreprises compétentes ; pour tout cela, votre agence vous conseillera avec le plus grand sérieux.
Je résume. Premièrement, voir si mon terrain est constructible. Deuxièmement, le faire estimer.

En fait c’est simple, mais pour la démarche de vente, à qui s’adresser ?

Vous pouvez réaliser la démarche vous même, en faisant paraître des annonces sur des journaux ou sur le net, mettre un panneau ou utiliser tout autre support qui vous paraîtra judicieux. Vous pouvez aussi faire appel à votre agence immobilière. Cette dernière dispose d’un outil de travail performant qu’elle mettra à votre service, ce qui vous fera bénéficier de tous ses avantages, entre autre : avoir un interlocuteur qui saura vous conseiller comme dans le cas des plus values, qui vous assistera dans toutes les démarches administratives (certificat d’urbanisme, contact avec les entreprises pour viabiliser un terrain, déboisages, etc. …), qui prendra en charge tous les frais de publicité, qui vous assistera et vous conseillera pour la réalisation d’un compromis de vente, qui rassemblera tous les documents nécessaires, qui prendra en charge le suivi de dossier, etc. … De plus, si cette agence est affiliée FNAIM, vous bénéficierez d’avantages et de garanties supplémentaires. J’ai aussi un terrain, qui lui est de grande surface, sur lequel il semblerait que l’on puisse réaliser un lotissement.

Est-ce que je peux réaliser cette opération moi même ?

Vous pouvez effectivement réaliser l’opération vous même, cependant nous devons vous mettre en garde. Un lotissement (plus de deux parcelles à bâtir) est soumis à une réglementation précise et à des engagements précis de la part du vendeur. De fait, une telle réalisation est sujette à réflexion car souvent contraignante. En voici quelques exemples : tout d’abord, il vous faudra demander un arrêté de lotir, prendre contact avec des entreprises de TP afin d’estimer le coût de réalisation des travaux, passer par un géomètre pour une étude de plan de découpage, diriger les travaux de réalisation, faire une avance de fonds afin de viabiliser les parcelles de terrains, car en tant que lotisseur  vous êtes contraint de vendre travaux réalisés (voiries, raccordement eau, électricité, tout à l’égout voire éclairage public). Vous devrez fournir des garanties d’achèvement et vous vous heurterez à  bien d’autres contraintes. Plus il y aura de lots, plus les exigences deviendront contraignantes,  et plus les sommes à avancer seront extrêmement  importantes. Vous pourrez aussi vous heurter à une fiscalité différente en fonction des acquéreurs. En résumé, la réalisation d’un lotissement relève beaucoup plus d’un professionnel que d’un particulier. En effet, celui-ci sera à même de fournir la garantie financière pour la bonne réalisation du projet, fournira ses entreprises de TP et réalisera toutes les démarches nécessaires afférentes à ce type de réalisation. Encore une fois votre agence immobilière sera en mesure de vous mettre en relation avec les lotisseurs compétents et saura vous épauler pour la négociation.

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INFOS JURIDIQUES

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Qualité de l’habitat : quelles sont les obligations du vendeurs ?

Afin de protéger au maximum l’acquéreur d’un bien immobilier, la législation actuelle impose au propriétaire-vendeur le respect de certaines obligations liées à la qualité de l’habitat.
Il a paru nécessaire au législateur de protéger l’acquéreur novice et de l’informer, dans la mesure du possible, des éventuels risques liés à son achat. Avant toute vente, un diagnostic relatif à la présence éventuelle de plomb, d’amiante et de termites devra être effectué par un professionnel  habilité à cet effet.

LE PLOMB

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien, il doit fournir à l’agent immobilier chargé de la vente un état des risques d’accessibilité au plomb.
Cet état devra être obligatoirement annexé à tout avant-contrat de vente ou contrat de vente d’un immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation si l’immeuble a été construit avant 1948 et est situé dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral. Il doit avoir été établi depuis moins d’un an.
Les raisons d’une telle protection proviennent du fait que l’utilisation des peintures au plomb, ou tout du moins, la dégradation des revêtements en contenant, a entraîné certains troubles physiques, parfois graves, chez les personnes particulièrement exposées. C’est ce qu’on appelle le saturnisme.

L’AMIANTE

Comme pour le plomb, l’utilisation de l’amiante peut avoir des effets néfastes sur la santé de l’homme puisqu’elle a des effets cancérigènes. Son utilisation est d’ailleurs interdite depuis 1997.
Ainsi le propriétaire-vendeur doit produire, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d’achat, un constat précisant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante.
Depuis le 1er septembre 2002, cette obligation concerne les immeubles bâtis, y compris les maisons individuelles, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Enfin, ce constat doit indiquer précisément la localisation et l’état de conservation des matériaux et des produits contenant de l’amiante.

LES TERMITES

Certaines régions sont plus ou moins concernées par « l’invasion » de termites et autres insectes xylophages (capricornes, vrillettes…) Lorsque des foyers de termites sont identifiés dans plusieurs communes, un arrêté préfectoral va délimiter les zones contaminées. Tel est le cas en Gironde par exemple.
Ainsi, le propriétaire vendeur, dont l’immeuble est situé dans une zone délimitée, devra fournir un état parasitaire du bâtiment.

Cet état doit dater de moins de trois mois au jour de la signature de l’acte authentique de vente. En cas de manquement aux obligations visées ci-dessus, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés liés à la qualité de l’habitat.

LOIS « CARREZ »

Vous qui êtes actuellement propriétaire d’un lot de copropriété et qui envisagez de vendre, n’oubliez pas que la loi du 18 décembre 1996, dite loi « CARREZ », impose la mention de la superficie des lots de copropriété dans tout avant-contrat ou contrat de vente.
Une omission de la superficie pourra entraîner la nullité de l’acte ou une réduction proportionnelle du prix. Pensez-y !!

DROIT DE RETRACTATION DE L'ACQUEREUR

La loi SRU(solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 accorde à l’acheteur qui a signé un avant contrat sous-seing privé la faculté de revenir sur son engagement et de renoncer à cet achat dans un délai de sept jours à compter de la notification de l’acte.

Mais comment se calcule ce délai de sept jours ? Doit-on exclure le dimanche du décompte ?

Voici les règles applicables :

- Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte ou de la notification ne compte pas ;
- Tout délai expire le dernier jour à 24heures ;
- Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié  est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Si, en tant qu’acquéreur, vous avez usé de ce droit, le dépôt de garantie que vous avez éventuellement versé vous sera restitué dans un délai de 21 jours.

TERRAIN A BATIR

La loi SRU a instauré des mesures visant à améliorer l’information de l’acquéreur  non professionnel d’un terrain à bâtir.
Ainsi, toute promesse ou contrat réalisant la vente d’un terrain à bâtir isolé doit mentionner si le descriptif dudit terrain résulte ou non d’un bornage. S’agissant d’un lot de lotissement, le descriptif du terrain doit obligatoirement résulter d’un bornage.

SECURITE DES PISCINES

La loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines rend obligatoire la pose d’un dispositif de sécurité normalisé destiné à prévenir les risques de la noyade dans les piscines privées non closes. La réglementation s’applique aux piscines privées à usage individuel ou collectif de plein air dont le bassin est enterré ou semi-enterré. Les piscines posées au sol ne sont pas concernées.
Les piscines construites à compter du 1er janvier 2004 doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité avant leur première mise en eau.
Les propriétaires de piscines existantes au 1er janvier 2004 disposent quant à eux d’un délai supplémentaire : la mise en conformité doit être réalisée avant le 1er mai 2004 pour les piscines situées dans des habitations données en location saisonnière, et avant le 1er janvier 2006 dans tous les autres cas.
Les dispositifs de sécurité prennent la forme de barrières de protection, de couvertures, d’abris ou d’alarmes. Quelque soit le dispositif choisi par le propriétaire, celui-ci doit garantir la sécurité des enfants de moins de 5 ans.